Reajuste do aluguel: como funciona

O reajuste do aluguel é uma atualização do valor previsto no contrato, geralmente feita uma vez por ano com base em um índice de inflação. O índice escolhido, a data do reajuste e a forma de cálculo devem estar definidos no contrato de locação. Se houver dúvida, é importante conferir o documento e buscar orientação para o caso concreto.

O que é o reajuste do aluguel

Com o passar do tempo, os preços de produtos e serviços mudam. O reajuste procura atualizar o valor do aluguel de acordo com essa variação. Ele não é, por si só, uma nova negociação do imóvel nem uma mudança automática para qualquer valor desejado pelo proprietário.

Em geral, o contrato informa:

• O índice usado para o reajuste.
• A data de referência para o cálculo.
• A periodicidade da atualização.
• A forma de comunicação entre as partes.
• Como será tratado eventual resultado negativo do índice.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) estabelece regras para as locações urbanas. O contrato também tem papel importante, desde que respeite a legislação aplicável. Por isso, não basta olhar apenas o índice divulgado: é necessário verificar o que foi combinado.

Quais índices podem ser usados

Os contratos de aluguel costumam mencionar índices de inflação calculados por instituições reconhecidas. Entre os mais conhecidos estão:

• IPCA: mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias.
• IGP-M: é formado por diferentes componentes e também é usado em contratos de aluguel.
• INPC: acompanha a variação de preços para famílias com determinada faixa de renda e pode aparecer em alguns contratos.

Não existe um único índice obrigatório para todos os contratos de locação. A escolha depende do que foi acordado entre proprietário e inquilino. O índice usado em um imóvel pode ser diferente do adotado em outro.

Também é importante observar o período considerado pelo índice. Os dados podem ser divulgados mensalmente, mas o contrato pode prever qual mês ou acumulado deve ser usado no cálculo. Essa informação evita confusão na hora de atualizar o valor.

Como o cálculo é feito

O cálculo usa o valor atual do aluguel e a variação acumulada do índice durante o período previsto no contrato.

Por exemplo, se o contrato determina a aplicação de um índice acumulado, o valor atualizado será obtido pela aplicação desse percentual sobre o aluguel vigente. O resultado deve ser conferido com base na divulgação oficial do índice e na data indicada no contrato.

O reajuste não deve misturar períodos diferentes nem usar um índice diferente daquele que foi combinado. Se o contrato tiver uma redação pouco clara, as partes podem tentar esclarecer o procedimento por escrito antes da cobrança.

Alguns índices podem apresentar variação negativa em determinado período. Nessa situação, o efeito sobre o aluguel depende do contrato e da interpretação aplicável ao caso. Proprietário e inquilino podem precisar negociar ou buscar orientação especializada.

Reajuste não é a mesma coisa que revisão do aluguel

Esses dois conceitos costumam ser confundidos.

O reajuste segue a regra prevista no contrato, normalmente ligada à inflação e a uma periodicidade definida. Ele serve para atualizar o valor ao longo do tempo.

A revisão do aluguel busca discutir se o valor está adequado ao preço de mercado. Pode ocorrer por negociação entre as partes ou pelas medidas previstas na legislação, quando aplicáveis. Nesse caso, não se trata apenas de aplicar um índice.

Uma mudança nas condições do bairro, no estado do imóvel ou nos valores praticados em imóveis semelhantes pode levar as partes a conversar sobre uma revisão. No entanto, uma comparação de anúncios, sozinha, não altera automaticamente o aluguel contratado.

O que o inquilino deve conferir

Antes de aceitar um reajuste, o inquilino deve revisar alguns pontos:

• Qual índice aparece no contrato.
• Qual é a data de aniversário da locação.
• Qual período do índice deve ser considerado.
• Se o cálculo foi feito sobre o aluguel vigente.
• Se houve alguma alteração contratual registrada.
• Se o novo valor foi informado de forma clara.

Também é recomendável guardar o contrato, os avisos recebidos e os comprovantes de pagamento. Se houver cobrança retroativa ou dúvida sobre a data de início do novo valor, o caso pode depender da redação contratual e dos documentos disponíveis.

O inquilino não deve simplesmente deixar de pagar o aluguel por discordar do cálculo. O melhor caminho é comunicar a dúvida ao proprietário ou à imobiliária e tentar resolver a questão por escrito.

Cuidados para proprietários e corretores

O proprietário deve aplicar o índice previsto no contrato e manter um registro do cálculo. A comunicação ao inquilino deve indicar, de maneira simples:

• O valor anterior.
• O índice utilizado.
• O período considerado.
• O percentual aplicado.
• O novo valor e a data de início.

O corretor ou a imobiliária pode ajudar a organizar essa comunicação, mas deve evitar prometer um reajuste que não esteja de acordo com o contrato. Também é importante não alterar o índice no meio da locação sem concordância válida entre as partes.

Se o contrato estiver para ser renovado, pode haver uma nova negociação sobre o valor, conforme as condições da locação e a legislação. Essa situação é diferente da aplicação automática do reajuste previsto durante a vigência do contrato.

Como evitar problemas

A melhor forma de reduzir conflitos é deixar as regras claras desde o início. O contrato deve indicar o índice, a periodicidade e a data de aplicação sem expressões ambíguas.

Além disso:

• Use fontes oficiais para consultar os índices.
• Faça o cálculo com base no período correto.
• Registre acordos e alterações por escrito.
• Não confunda reajuste com revisão de mercado.
• Procure orientação profissional em situações complexas.

O condomínio também pode ter regras e cobranças próprias, mas despesas condominiais não são a mesma coisa que reajuste do aluguel. A responsabilidade por cada despesa depende do contrato, da legislação e da natureza da cobrança.

No AbrePorta, proprietários e imobiliárias podem anunciar imóveis e receber candidatos a inquilino já analisados.

Perguntas frequentes

O proprietário pode escolher qualquer índice?

Não necessariamente. Deve ser observado o índice previsto no contrato e a legislação aplicável. Se não houver uma regra clara, a definição pode depender de negociação ou de uma análise do caso concreto.

O reajuste precisa acontecer todos os anos?

A periodicidade depende do contrato e das regras aplicáveis. Em contratos de locação, o reajuste costuma ser anual, mas é essencial conferir a data e as condições previstas no documento.

O aluguel pode diminuir com um índice negativo?

Isso depende do contrato e da forma como a cláusula foi escrita. As partes devem verificar a regra aplicável e, se necessário, buscar orientação antes de alterar o valor.

O proprietário pode aumentar o aluguel acima do índice?

Um aumento diferente do reajuste previsto não é automático. Ele pode depender de uma negociação ou de uma revisão do aluguel, conforme a legislação e as circunstâncias da locação.

O condomínio entra no cálculo do reajuste?

Não. O condomínio é uma cobrança separada do aluguel. A responsabilidade por suas despesas depende do contrato, da legislação e do tipo de despesa.