Quem paga o IPTU e o condomínio no aluguel

Em um aluguel, o proprietário geralmente é responsável pelo IPTU e pelas despesas extraordinárias do condomínio. O inquilino costuma pagar as despesas ordinárias do condomínio e pode assumir o IPTU se essa obrigação estiver escrita no contrato. Por isso, antes de assinar, é importante conferir todas as cobranças previstas.

O que é o IPTU?

O IPTU é um imposto municipal cobrado sobre imóveis urbanos. A cobrança costuma ser enviada em nome do proprietário, mas isso não define sozinho quem arcará com o valor no aluguel.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite que o contrato determine quem pagará impostos e taxas relacionados ao imóvel. Assim, o inquilino pode ficar responsável pelo IPTU durante o período da locação, desde que essa obrigação esteja clara no contrato.

Se o contrato não transferir essa responsabilidade ao inquilino, a cobrança tende a permanecer com o proprietário. Mesmo quando o inquilino paga o imposto, o proprietário pode continuar sendo a pessoa cobrada pelo município. Por isso, é importante guardar os comprovantes de pagamento e seguir o procedimento combinado.

O contrato também deve informar como o IPTU será cobrado. O valor pode aparecer dividido entre os meses do aluguel, ser pago em uma única parcela ou seguir outra forma acordada entre as partes. A regra depende do que foi combinado e da cobrança feita pelo município.

Quem paga o condomínio?

As despesas do condomínio costumam ser divididas entre ordinárias e extraordinárias. Essa separação ajuda a entender quem deve pagar cada tipo de gasto.

Despesas ordinárias

As despesas ordinárias são as necessárias para manter o condomínio funcionando no dia a dia. Em geral, ficam a cargo do inquilino durante a locação. Alguns exemplos são:

• Salários e encargos dos funcionários do condomínio.
• Limpeza e conservação das áreas comuns.
• Consumo de água e energia das áreas comuns, quando cobrados pelo condomínio.
• Manutenção comum de elevadores, portões e equipamentos.
• Pequenos reparos e despesas de rotina.
• Seguro da edificação, quando estiver relacionado à manutenção comum, conforme a cobrança do condomínio.

A classificação pode depender da natureza da despesa e da forma como ela aparece na prestação de contas. Se houver dúvida, o ideal é pedir ao proprietário, à imobiliária ou ao síndico uma explicação e os documentos da cobrança.

Despesas extraordinárias

As despesas extraordinárias estão ligadas a obras, melhorias ou gastos que não fazem parte da rotina de manutenção. Em geral, são de responsabilidade do proprietário. Entre os exemplos possíveis estão:

• Reformas estruturais no prédio.
• Obras para melhorar ou modernizar as áreas comuns.
• Instalação de novos equipamentos.
• Pintura externa da fachada.
• Despesas relacionadas à constituição de reserva do condomínio.
• Reposição de valores usados do fundo de reserva, quando a finalidade não for uma despesa ordinária.

A cobrança de uma obra pode ser dividida em parcelas no boleto do condomínio. Isso não muda, por si só, a natureza da despesa. O que deve ser analisado é a finalidade do gasto.

O que deve estar no contrato?

Um contrato bem escrito reduz dúvidas e evita discussões durante a locação. Ele deve explicar, de forma fácil de localizar:

• Quem pagará o IPTU.
• Como o IPTU será cobrado e comprovado.
• Quem pagará a cota ordinária do condomínio.
• Como serão tratadas as despesas extraordinárias.
• Quem deverá pagar multas causadas por atraso ou por uma conduta específica.
• Como o inquilino receberá os boletos e documentos do condomínio.
• O que acontece se surgir uma cobrança que não esteja descrita no contrato.

Também é útil separar no anúncio e na proposta os valores do aluguel, do condomínio e do IPTU, quando essas informações estiverem disponíveis. O condomínio pode mudar conforme decisões da assembleia, consumo ou despesas do prédio. O IPTU também pode depender do município e das características do imóvel.

Se o imóvel estiver em um condomínio com cobrança individualizada de água, gás ou outro serviço, o contrato deve explicar se esses valores serão pagos pelo inquilino e como serão calculados. Essa cobrança não deve ser confundida automaticamente com a cota ordinária do condomínio.

Cuidados para o inquilino

Antes de assinar, leia o contrato inteiro e peça os documentos que ajudem a entender o custo mensal. Vale solicitar:

• O último boleto do condomínio.
• A discriminação das despesas cobradas.
• A informação sobre o valor ou a forma de cobrança do IPTU.
• Regras do condomínio que afetem o uso do imóvel.
• Explicações sobre obras ou chamadas de capital já aprovadas.

Ao receber um boleto com uma cobrança que pareça ser do proprietário, não é recomendável simplesmente deixar de pagar o valor total sem orientação. Primeiro, peça esclarecimentos por escrito à imobiliária ou ao proprietário. Um atraso pode gerar multa ou outros problemas, dependendo do contrato.

Cuidados para proprietários e corretores

Para anunciar o imóvel, é melhor informar com transparência quais valores são conhecidos e quais podem variar. Não é necessário prometer um custo fixo quando o condomínio está sujeito a mudanças.

Proprietários e corretores devem evitar cláusulas genéricas que deixem toda e qualquer despesa para o inquilino. A divisão precisa ser compatível com a legislação e com a natureza da cobrança. Também é importante encaminhar os boletos e avisos do condomínio em tempo hábil.

Na análise de candidatos, a escolha deve considerar critérios ligados à capacidade de cumprir o contrato e ser aplicada de forma consistente. Não se deve usar idade, gênero, raça, religião, estado civil, filhos, deficiência ou origem como motivo para selecionar ou rejeitar uma pessoa.

Como resolver divergências

Quando houver uma cobrança inesperada, reúna o contrato, os boletos, as atas de assembleia e a prestação de contas do condomínio. Esses documentos ajudam a identificar a origem da despesa.

O primeiro passo costuma ser conversar com a outra parte e registrar a solicitação por escrito. Se o problema não for resolvido, pode ser necessário buscar orientação de um profissional especializado, de um órgão de defesa do consumidor ou do Judiciário, conforme o caso.

Perguntas frequentes

O inquilino sempre paga o IPTU?

Não. O IPTU pode ser atribuído ao inquilino, mas isso precisa estar previsto no contrato. Se não houver essa transferência, a responsabilidade tende a permanecer com o proprietário.

Quem paga uma obra no condomínio?

Em geral, o proprietário paga despesas extraordinárias, como obras estruturais e melhorias. O inquilino costuma pagar despesas ordinárias. A classificação deve ser verificada no caso concreto.

O nome no boleto define quem deve pagar?

Não necessariamente. O boleto pode estar em nome do proprietário, do condomínio ou de outra pessoa, enquanto o contrato define quem assumirá a despesa entre proprietário e inquilino.

O condomínio pode aumentar durante o aluguel?

Pode. O valor depende das despesas do condomínio e das decisões tomadas conforme as regras do prédio. Por isso, o valor informado no início pode mudar durante a locação.

O que fazer quando o boleto mistura despesas ordinárias e extraordinárias?

Peça a discriminação da cobrança e confira a origem de cada item. O contrato, os documentos do condomínio e a legislação ajudam a definir o responsável por cada despesa.

No AbrePorta, imobiliárias e proprietários podem anunciar imóveis e receber candidatos a inquilino já analisados, com informações claras para facilitar a negociação.